Entre as incertezas, especialistas alertam para os altos custos das câmaras empresariais, o que pode inviabilizar as discussões
A Câmara dos Deputados deverá analisar em breve o Projeto de Lei (PL) 4.081/2021, do Deputado Kim Kataguiri (DEM/SP), aprovado na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ). O prazo para a apresentação de recursos já venceu e nada foi sugerido. O PL estabelece a possibilidade de as convenções de condomínios preverem a solução de conflitos por meio de arbitragem.
Segundo o texto, as convenções poderão ter cláusula compromissória, nome pelo qual é conhecido o acordo para resolução de litígios por arbitragem. A cláusula deve vincular todos os condôminos (moradores e proprietários das unidades).
Embora reconheçam aspectos positivos no estímulo à arbitragem, advogados alertam para limites constitucionais, sugerem cuidado com os custos das câmaras e ressaltam que o projeto pouco inova, reforçando cuidados prévios na compra de imóveis e sugerindo que o tema exige debate mais profundo.
Segundo Vamilson Costa, sócio especialista em arbitragem do Costa Tavares Paes Advogados, as câmaras que hoje atuam nas atividades de arbitragem empresarial, dificilmente vão aceitar arbitragem desse tipo, pois o valor agregado é muito baixo e o custo dessas câmaras, muito alto. “Tenho a impressão que eles vão acabar utilizando aquelas câmaras menos famosas, que trabalham com valores menores, com custas menores”, afirma. “É preciso ver ainda como os condomínios vão fazer. Por exemplo, digamos que, sem muito conhecimento, eles modifiquem a convenção do condomínio e coloquem uma câmara arbitral que custa uma fortuna para qualquer espécie de arbitragem. Isso vai inviabilizar qualquer discussão”, diz Vamilson, acrescentando que esses casos têm perfil para outras câmaras de arbitragem e acabarão sendo feitas ad hoc, com as partes nomeando uma pessoa, o próprio síndico, por exemplo, para decidir:”Acho difícil que as câmaras que hoje atendem a arbitragem empresarial venham atender esse tipo de assunto”.
Regina Céli Silveira Martins, advogada do VBD Advogados, lembra que o PL 4081/2021, o PL tem como justificativa o Resp 1.733.370/GO, por meio do qual o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu, por maioria, que a convenção condominial tem força de lei entre os condôminos atuais e futuros, e não de contrato. “Importante lembrar que tal julgamento se deu por maioria, e que o voto vencido do ministro Ricardo Villas Bôas suscitava a impossibilidade de imposição da arbitragem àquele que com ela não expressamente concordou. Este entendimento se coaduna com o princípio da autonomia da vontade, basilar à lei de arbitragem”, refere Regina. Ela afirma no entanto que, “apesar de o PL estar em consonância com a desjudicialização constante dos litígios, o que é positivo, pode vir a implicar uma violação ao direito constitucional de acesso ao Judiciário, e que, portanto, precisaria de um maior estudo e aprofundamento, pois o Resp 1.733.370/GO, até então, foi o único envolvendo o tema”.
Já Bruno Batista, sócio das áreas Societária e de Resolução de Conflitos da Innocenti Advogados entende que o PL carece de real inovação no ordenamento jurídico, “uma vez que a Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/96), em seu artigo 1º, há muito estabeleceu a arbitrabilidade de litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis — e a esmagadora maioria dos conflitos condominiais, por sua natureza, enquadra-se precisamente nesta categoria, versando sobre questões como inadimplência de cotas, uso de áreas comuns e reparação de danos”. Bruno refere que a possibilidade de inserção de cláusula compromissória em convenções de condomínio já era uma faculdade existente e, portanto, o “projeto assume um caráter mais didático e de fomento do que propriamente inovador, reproduzindo, de forma setorial, uma solução geral que o sistema jurídico já havia apresentado com a edição da lei de arbitragem”.
A sócia nas áreas de contratos e M&A do Machado Associados, Rochelle Ricci, por sua vez, lembra que é uma prática importante e altamente recomendável analisar a convenção e as demais regras relativas ao condomínio antes de adquirir uma das unidades, não apenas no caso de imóveis novos, mas também no caso de imóveis usados: “A cláusula compromissória é apenas um dos pontos que pode estar previsto na convenção condominial e estar em conflito com as expectativas do adquirente; outras questões, como a proibição de locações de curta duração ou as regras de convivência com animais, também podem frustrar as intenções de quem compra uma unidade imobiliária integrante de condomínio”.
Para Vamilson Costa, sócio especialista em arbitragem do Costa Tavares Paes Advogados, a iniciativa, caso aprovada, não vai sobrecarregar as Câmaras de Arbitragem empresariais, porque os casos fogem muito do tema principal dessas câmaras:
“As câmaras que hoje atuam nas atividades de arbitragem empresarial, dificilmente vão aceitar arbitragem desse tipo, até porque o valor agregado é muito baixo e o custo dessas câmaras é muito alto. Tenho a impressão que eles vão acabar utilizando aquelas câmaras menos famosas, que trabalham com valores menores, com custas menores. É preciso ver ainda como os condomínios vão fazer. Por exemplo, digamos que, sem muito conhecimento, eles modifiquem a convenção do condomínio e coloquem uma câmara arbitral que custa uma fortuna para qualquer espécie de arbitragem. Isso vai inviabilizar qualquer discussão. Acho que esses casos têm perfil para outras câmaras, e arbitragem acabarão sendo feitas ad hoc, com as partes nomeando uma pessoa, o próprio síndico, por exemplo, para decidir. Mas acho difícil que as câmaras que hoje atendem a arbitragem empresarial venham atender esse tipo de assunto”.
